Tańsze kredyty hipoteczne wróciły do gry. Po serii cięć stóp procentowych WIBOR jest wyraźnie niżej niż rok wcześniej, banki zaostrzyły walkę o klienta i tną marże. Rata spadła, zdolność kredytowa urosła. Brzmi jak dobra wiadomość dla kupujących. Tyle że za tą poprawą kryje się inny, znacznie mniej przyjemny problem.
Dlaczego kredyty znów są tańsze?
Powód jest prosty: niższy koszt pieniądza. Spadek stóp przełożył się na WIBOR, a ten jest podstawą oprocentowania większości kredytów ze zmienną ratą. Do tego dochodzi konkurencja między bankami - marże w promocyjnych ofertach schodzą dziś w okolice 1,6-1,9 proc.
Efekt widać w racie. Przy kredycie 400 tys. zł na 25 lat różnica kilku dziesiątych punktu procentowego w oprocentowaniu to nawet 150-250 zł miesięcznie mniej. W skali roku robi się z tego kilka tysięcy złotych. Wyższa zdolność kredytowa sprawia zaś, że część osób, które jeszcze niedawno odbijała się od drzwi banku, znów łapie się na kredyt.
Na czym polega ten drugi problem?
Tu zaczynają się schody. Tańszy kredyt nie oznacza tańszego mieszkania - często wręcz przeciwnie. Kiedy rośnie zdolność kredytowa i spadają raty, na rynek wraca popyt. A przy ograniczonej liczbie mieszkań większy popyt szybko przekłada się na wyższe ceny ofertowe.
Innymi słowy: to, co klient zyskuje na niższej racie, potrafi oddać w wyższej cenie metra. Jeśli mieszkanie drożeje o kilka procent, kupujący musi wziąć wyższy kredyt, wyłożyć większy wkład własny i finalnie zapłacić więcej odsetek przez całe 25-30 lat. Poprawa dostępności kredytu bywa więc pozorna.
Ten mechanizm nie jest nowy. Widzieliśmy go już przy programach dopłat do rat - gdy państwo dokładało się do kredytu, ceny mieszkań w wielu miastach po prostu podskoczyły. Rynek szybko wchłonął dodatkowy popyt i przełożył go na cenniki deweloperów oraz ofert z rynku wtórnego.
Co to oznacza dla kupującego?
Niższa rata to realna korzyść, ale liczy się całość transakcji, a nie sama miesięczna kwota. Zanim złożysz wniosek, policz koszt mieszkania i kredytu razem, nie osobno.
Kilka rzeczy warto sprawdzić na spokojnie:
- RRSO, nie samo oprocentowanie - to ono pokazuje pełny koszt z prowizją i ubezpieczeniami.
- Marża - zostaje z tobą na lata, w przeciwieństwie do zmiennego WIBOR-u. Niska marża to realna oszczędność do końca spłaty.
- Cena metra w okolicy - sprawdź, czy sprzedający nie podniósł jej „pod” tańszy kredyt.
- Wariant stałej stopy - dziś różnica wobec zmiennej bywa niewielka, a daje spokój przy kolejnych ruchach RPP.
Pamiętaj, że oprocentowanie zmienne działa w dwie strony. Dziś stopy spadają, ale nikt nie zagwarantuje, że za dwa lata nie zaczną rosnąć. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na dekady, a nie na jeden korzystny kwartał.
Czekać czy kupować?
Nie ma tu jednej dobrej odpowiedzi. Jeśli mieszkanie kupujesz dla siebie i masz stabilny dochód, tańszy kredyt faktycznie poprawia twoją sytuację. Jeśli liczysz na to, że dalsze cięcia stóp jeszcze bardziej obniżą raty, weź pod uwagę, że w tym samym czasie ceny mieszkań mogą uciekać do góry.
Sensowna kolejność jest taka: najpierw zdolność i budżet, potem konkretne oferty banków, a na końcu decyzja o zakupie. Tania rata nie powinna być jedynym powodem, dla którego bierzesz kredyt na 30 lat. To ma być decyzja policzona, nie emocjonalna.
