Stała rata kredytu już niewiele droższa od zmiennej

Przez ostatnie lata wybór był prosty: stała rata kredytu hipotecznego kosztowała wyraźnie więcej niż zmienna, więc płaciło się za spokój sporą premię. Teraz ten dystans mocno się skurczył. Coraz częściej różnica między ofertą ze stałym a zmiennym oprocentowaniem to ułamek punktu procentowego, a bywa, że stała wypada nawet taniej.

Dlaczego stała rata przestała być droga?

Klucz leży w tym, jak banki wyceniają oba warianty. Rata zmienna opiera się na wskaźniku WIBOR (albo nowym wskaźniku, który ma go zastąpić) powiększonym o marżę banku. Rata stała nie zależy od bieżącego WIBOR-u, tylko od kontraktów terminowych na stopy procentowe, czyli tzw. IRS.

A rynek od miesięcy zakłada, że stopy w Polsce będą spadać. Skoro inwestorzy wyceniają tańszy pieniądz w perspektywie kilku lat, to i stawki IRS są niższe od dzisiejszego WIBOR-u. Efekt? Bank może zaproponować stałe oprocentowanie na poziomie zbliżonym do zmiennego, a czasem odrobinę niższym.

Ile to jest w liczbach?

Weźmy kredyt na 400 tys. zł na 25 lat. Przy oprocentowaniu zmiennym rzędu 6,5 proc. rata wychodzi około 2700 zł miesięcznie. Jeśli bank oferuje stałą stawkę na poziomie 6,2-6,4 proc., rata jest praktycznie taka sama albo różni się o kilkadziesiąt złotych.

Jeszcze niedawno ta sama stała rata potrafiła być droższa o 200-300 zł miesięcznie. To właśnie ta premia za bezpieczeństwo dziś w dużej mierze zniknęła. Dokładne stawki zależą od banku, wysokości wkładu własnego i Twojej zdolności kredytowej, więc traktuj te kwoty jako przykład, a nie gwarancję.

Stała czy zmienna? Na co uważać?

Niższa różnica nie oznacza, że stała rata jest zawsze lepsza. Trzeba pamiętać, jak ona działa w Polsce. Oprocentowanie zamrażasz zwykle na 5 lat (czasem na 7 czy 10), a po tym okresie bank ustala je od nowa według ówczesnych warunków rynkowych. To nie jest stała stawka na cały okres kredytu.

Jeśli RPP faktycznie zetnie stopy po wakacjach, posiadacze rat zmiennych szybciej odczują niższe koszty, bo ich rata reaguje na spadek WIBOR-u. Osoba ze stałą ratą zostanie przy dotychczasowym poziomie aż do końca okresu zamrożenia. Zysk z bezpieczeństwa może się więc obrócić w wyższy koszt, gdyby stopy poszły ostro w dół.

Kiedy zamrożenie ma sens?

Stała rata to przede wszystkim przewidywalność. Jeśli budżet domowy jest napięty i każda podwyżka raty o 200-300 zł byłaby problemem, warto rozważyć zamrożenie, bo teraz kosztuje niewiele. Zyskujesz pewność, ile zapłacisz przez najbliższe lata, niezależnie od tego, co zrobi rynek.

Zmienna bardziej pasuje do osób, które liczą na obniżki stóp i mają zapas w budżecie na ewentualne wahania. Warto też sprawdzić, czy umowa pozwala na bezpłatną nadpłatę i czy przy stałym oprocentowaniu bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę w pierwszych latach.

Decyzję najlepiej oprzeć na konkretnych ofertach z kalkulatora danego banku, a nie na samej różnicy w oprocentowaniu. Liczy się całkowity koszt kredytu i RRSO, bo to one pokazują, ile realnie oddasz bankowi przez cały okres spłaty.