Wpisujesz kwotę, okres, klikasz i kalkulator kredytu hipotecznego Alior Bank wyrzuca ratę. Wygląda przystępnie. Problem w tym, że symulacja pokazuje najładniejszy możliwy wariant, a realna umowa potrafi kosztować sporo więcej. Zanim uwierzysz w liczbę na ekranie, warto rozłożyć ofertę Megahipoteka na czynniki pierwsze.
Stan na 16 września 2026. Stopa referencyjna NBP stoi na 3,75% od marca, RPP na posiedzeniu 8-9 września znów nie ruszyła stóp. WIBOR 3M, od którego zależy Twoja rata, to około 3,82%. To ważne, bo cały kalkulator liczy na dzisiejszych stawkach - a te w kolejnych latach mogą się zmienić.
Co realnie liczy kalkulator hipoteczny Alior Banku?
Bank udostępnia dwa narzędzia i łatwo je pomylić. Pierwsze to kalkulator zdolności kredytowej. Szacuje maksymalną kwotę na podstawie dochodu, liczby osób w gospodarstwie, kosztów utrzymania i Twoich obecnych zobowiązań - kredytów, kart, limitów w koncie. Drugie to kalkulator rat, który dla wybranej kwoty i okresu pokazuje wysokość miesięcznej płatności.
Domyślnie kalkulator liczy raty równe, czyli annuitetowe - te same co miesiąc przez cały okres. Możesz przełączyć na malejące: startujesz wyżej, ale łączny koszt odsetek wychodzi niższy. Obie liczby to symulacja. Wiążąca jest dopiero decyzja kredytowa po analizie BIK, formy zatrudnienia i wieku. Zdarza się, że realna zdolność jest niższa, niż sugeruje ekran.
Megahipoteka - marża, RRSO i oferta specjalna
Aktualna promocja nazywa się "Własne M tam gdzie Ty IV". W ofercie specjalnej RRSO wynosi 6,52%, a oprocentowanie zmienne 5,51% - to marża 1,69% plus WIBOR 3M 3,82%. Ładnie. Tyle że to wersja z kompletem produktów dodatkowych.
Bez nich wchodzisz w wariant standardowy: RRSO około 7,15%, oprocentowanie 5,87%, marża 2,05%. Różnica między 6,52% a 7,15% na kredycie liczonym w setkach tysięcy złotych to dziesiątki tysięcy przez cały okres spłaty. Marża Alior bywa zresztą oceniana jako jedna z wyższych wśród dużych banków, więc bez cross-sellu oferta traci blask.
Alior domyślnie proponuje okresowo stałą stopę na 5 lat, około 6,52% w ofercie specjalnej. Chroni przed skokiem WIBOR-u, ale po pięciu latach stawka jest ustalana od nowa - albo wracasz na zmienną, albo składasz wniosek o kolejny okres stały. Przy dzisiejszych prognozach (cięcia stóp ekonomiści widzą dopiero około połowy 2027 roku) nie zakładaj, że rata sama spadnie.
Prowizja 0% - co trzeba za nią oddać?
Zerowa prowizja za udzielenie brzmi jak prezent, ale ma cenę. Żeby dostać niską marżę i 0% prowizji, musisz spełnić cztery warunki:
- konto osobiste z wpływem wynagrodzenia min. 3 000 zł miesięcznie,
- min. 5 płatności kartą debetową lub BLIK-iem w miesiącu,
- ubezpieczenie na życie kupione przez bank,
- aktywna aplikacja Alior Mobile.
Rezygnacja kosztuje. Brak ubezpieczenia nieruchomości z cesją to +0,8 p.p. marży, rezygnacja z ubezpieczenia na życie w okresie 5 lat aż +1,0 p.p. Zanim podpiszesz, policz koszt tych produktów i porównaj go z oszczędnością na marży. Czasem tańsze wychodzi ubezpieczenie nieruchomości poza bankiem, z cesją na Alior.
Przykład reprezentatywny - twarde liczby
Bank podaje przykład, który dobrze pokazuje skalę. Kwota 446 000 zł, okres 288 miesięcy (24 lata), LTV 79,14%, oferta specjalna.
Rata przez pierwsze 60 miesięcy to 2 910,58 zł, od 61. miesiąca 2 827,63 zł. Całkowity koszt kredytu wynosi 415 720,65 zł, a całkowita kwota do zapłaty 861 720,65 zł. Same odsetki to 377 815,47 zł. W RRSO wliczono między innymi ubezpieczenie na życie PZU Życie za około 13 083,89 zł jednorazowo za 5 lat oraz ubezpieczenie nieruchomości PZU za mniej więcej 12 852 zł rocznie. To właśnie te polisy potrafią mocno podbić realny koszt, a w kalkulatorze rat często ich nie widać.
Ile wkładu własnego i na ile lat?
Minimalny wkład własny to 10%, bank finansuje do 90% wartości nieruchomości. W wariancie rodzinnym albo "bez wkładu" można dojść nawet do 100% LTV. Okres kredytowania sięga 35 lat, choć najczęściej wybiera się 20 lub 30. Dostępna jest też karencja w spłacie kapitału do 60 miesięcy.
Pamiętaj o kosztach okołokredytowych, których kalkulator zwykle nie pokazuje. Wycena nieruchomości to 250 zł, ustanowienie hipoteki w sądzie 200 zł, wpis roszczenia 150 zł, PCC od hipoteki 19 zł. Drobne kwoty, ale realne.
Nadpłata i wcześniejsza spłata - jest haczyk
Nadpłacać można, tylko nie za darmo od pierwszego dnia. Przez pierwsze 3 lata Alior pobiera rekompensatę 2,5% spłacanej kwoty, minimum 100 zł. Po tym okresie zwykle spada do zera, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym. Jeśli planujesz szybką spłatę z premii czy sprzedaży mieszkania, wrzuć tę opłatę do rachunku.
Na co uważać, zanim uwierzysz kalkulatorowi?
Najczęstsza pułapka to mylenie RRSO oferty specjalnej z tym, co realnie dostaniesz. "6,52%" widnieje wszędzie, ale bez pełnego cross-sellu Twoja stawka będzie bliżej 7,15%. Druga rzecz to ubezpieczenia, które w przykładzie dokładają kilkanaście tysięcy złotych. Trzecia - koszt po pięciu latach, gdy skończy się okres stałej stopy.
Kalkulator to punkt wyjścia, nie decyzja. Daje wartości orientacyjne, a ostateczne warunki zależą od zdolności, kwoty, okresu, daty uruchomienia i zabezpieczeń. Potraktuj go jak wstępny szkic budżetu, a nie gotową ofertę. Zanim podpiszesz, poproś o formularz informacyjny z pełnym RRSO i przeliczeniem wszystkich kosztów dodatkowych.
